IRR nedir ve nasıl hesaplanır?
İç verim oranı bir yatırımın kendi içindeki getiri eşiğini anlatır. Güçlüdür; fakat en doğru karar için NPV ve nakit akışının yapısıyla birlikte okunmalıdır.
IRR — Internal Rate of Return ya da iç verim oranı — bir projenin net bugünkü değerini sıfıra eşitleyen iskonto oranıdır. Başka bir deyişle, yatırımın gelecekteki nakit girişlerinin bugünkü değeri ile başlangıçtaki nakit çıkışını birbirine eşitler.
0 = Σ CFₜ ÷ (1 + IRR)ᵗCFₜ ilgili dönemdeki nakit akışı; t ise dönem sayısıdır.
IRR bir tutar değil, orandır. Projenin büyüklüğünü değil, nakit akışlarının ima ettiği yıllık bileşik getiriyi anlatır. Bu nedenle “IRR %18” ifadesi tek başına “proje 18 milyon TL yaratıyor” anlamına gelmez.
01
Önce iki nakitle sezgiyi kuralım
Bugün 100 TL yatırıp iki yıl sonra tek seferde 121 TL aldığımızı düşünelim. Aradığımız oran, 121 TL’yi bugüne getirdiğimizde 100 TL’ye eşitleyen orandır.
Çünkü 100 TL, iki yıl üst üste %10 bileşik getiriyle 121 TL olur. Fakat gerçek projelerde her yıl farklı nakit oluştuğu için IRR genellikle deneme–yanılma yapan finansal hesap makineleri veya Excel ile bulunur.
02
Dört nakit akışlı örnek
Bir projenin bugün 100 milyon TL yatırım istediğini ve izleyen üç yıl 35, 45 ve 55 milyon TL serbest nakit ürettiğini varsayalım.
| Dönem | 0 | 1 | 2 | 3 |
|---|---|---|---|---|
| Nakit akışı | −100,0 | +35,0 | +45,0 | +55,0 |
Bu akışları NPV’yi sıfırlayan oranla iskonto ettiğimizde sonuç yaklaşık %15,35 olur.
−100 + 35/(1+%15,35) + 45/(1+%15,35)² + 55/(1+%15,35)³ ≈ 0
Excel: =IRR(B2:E2) → %15,3503
IRR ile nasıl karar verilir?
IRR, projenin uygun eşik getirisiyle karşılaştırılır. Bu eşik sermaye maliyeti, fırsat maliyeti veya şirketin yatırım kriteri olabilir. Örneğimizde eşik oranı %12 kabul edelim.
IRR eşikten yüksek olduğu için proje ilk bakışta kabul edilir. Aynı nakitleri %12 ile iskonto ettiğimizde NPV yaklaşık +6,27 milyon TL çıkar; yani iki ölçü de aynı yönde sinyal verir.
04
IRR mi, XIRR mı?
Excel’de IRR, nakit akışlarının eşit aralıklarla gerçekleştiğini varsayar: her ay, her çeyrek veya her yıl gibi. Gerçek ödeme tarihleri düzensizse XIRR tarihleri de hesaba katar.
=IRR(değerler)Dönemler eşit aralıklıysa kullanılır.
=XIRR(değerler; tarihler)Gün farklarını 365 günlük bazla dikkate alır.
Örneğin inşaat ödemeleri 1 Ocak, 17 Nisan ve 30 Kasım gibi düzensiz günlerdeyse yıllık satırlar açıp IRR kullanmak zamanlama etkisini bozar. Bu durumda XIRR daha uygundur.
05
IRR ve NPV neden birlikte okunmalı?
IRR yüzdeyle “verimliliği”, NPV ise para cinsinden yaratılan değeri gösterir. Biri 1 milyon TL yatırım isteyen %40 IRR’lı, diğeri 100 milyon TL yatırım isteyen %20 IRR’lı iki projeden ikincisi çok daha fazla ekonomik değer yaratabilir.
Oransal getiri
Projeleri eşik getiriyle hızlı karşılaştırmak ve anlatmak için sezgiseldir.
Mutlak değer
Şirket değerine bugünkü para cinsinden ne kadar katkı geldiğini gösterir.
Birbirini dışlayan projeler ölçek veya zamanlama nedeniyle farklı sıralanıyorsa, kurumsal finansın temel karar ilkesi genellikle en yüksek pozitif NPV’yi seçmektir.
06
Beş önemli sınırlama
- Birden çok IRR: Nakit akışı birden fazla kez işaret değiştirirse denklem birden çok geçerli oran üretebilir.
- Hiç IRR çıkmaması: Tüm nakitler aynı işaretteyse sıfırı sağlayacak ekonomik bir IRR yoktur.
- Ölçek farkı: Yüksek IRR, daha çok TL değer yaratıldığı anlamına gelmez.
- Zamanlama farkı: Kısa ve uzun ömürlü projeler yalnızca IRR ile adil karşılaştırılamayabilir.
- Yeniden yatırım varsayımı: Ara nakitlerin IRR seviyesinde yeniden değerlendirilebileceği ima edilir; bu her zaman gerçekçi değildir.
07
Formüllü Excel örneği
İndirilebilir model; girişler, dönemsel bugünkü değer hesapları, IRR–XIRR–NPV özeti, üç senaryo ve otomatik kontrollerden oluşur. Mavi hücrelerde nakit akışlarını veya eşik getiriyi değiştirerek sonucu izleyebilirsiniz.
IRR proje değerlendirme modeli
5 sayfa · formüllü hesaplama · senaryo analizi · kontrol alanı
Excel .xlsxKISA SONUÇ
IRR bir cevap değil, kararın bir parçasıdır.
Önce doğru nakit akışını kurun, tarihleri doğru temsil edin ve uygun eşik oranını belirleyin. Sonra IRR’yi NPV, ölçek, risk ve stratejik kısıtlarla birlikte okuyun.
KAYNAKLAR
Wall Street Prep — Internal Rate of Return (IRR) ↗Microsoft — IRR işlevi ↗Microsoft — XIRR işlevi ↗Örnekler eğitim amaçlıdır; yatırım tavsiyesi değildir.